気まぐれ主婦の初めての資産運用 ときどき趣味

2017年6月 何の知識もなく、なんとなく株を買ってみたところから資産運用をしていこうと思った記録です。理系出身で政治や経済に疎いながら、頑張って勉強していこうと思います!お金よ増えろ!!(*´-`) 趣味や子連れお出かけのことも書いてます。

au住宅ローン(じぶん銀行住宅ローン)の体験談。メリット、デメリット、手続き、流れ、感想など。

突然ですが、中古マンションを買いました。

現金もないので住宅ローンをくむことにしました。

どこの住宅ローンにしようかと思って、au住宅ローンというものを選んでみました。

その辺の流れや手続きをまとめていこうと思います。

結構な長文となりました…

今回は我が家の場合のお話なので、全ての人に当てはまるわけではありません。

記憶を頼りに書いてる部分や、我が家が借入したときとは状況が変わっている部分もあるかもしれません。

最新の情報はご自身で公式HPをご確認くださいね。


目次

au住宅ローンとは

じぶん銀行の住宅ローンです。

au通信サービスを利用している人が、au住宅ローンを利用すると、au walletプリペイドカードに毎月500円、最長5年間キャッシュバックされます。

毎月500円×12ヶ月×5年で、最大30000円分ポイントがお得ってことです。

このau walletプリペイドカードはマスターカード加盟店であれば使えるので、クレジットカード払いができるお店であればだいたい使えると思います。

auユーザーでじぶん銀行の住宅ローンを考えているのなら中身はいっしょらしいので、このau住宅ローンを選択した方が良いのではなかろうか、ということでこれにしました。

住宅ローンの中身はいっしょなので、以下じぶん銀行で説明していきます。

じぶん銀行とは

じぶん銀行とは、KDDIと三菱UFJ銀行が共同出資して設立したインターネット銀行です。

KDDIとUFJなら破綻の心配も少ないのではないかと勝手に思っています。

根拠はありません。

ネットバンクらしく魅力的な金利です。

変動金利で全期間引き下げプランで年0.457%ととても低いです。(2018年4月時点)


auと三菱UFJ銀行の共同出資のネット銀行で安心

じぶん銀行を選んだ理由 メリット

低金利と団信とネットで手続きができるというのが大きな理由です。

まず、第一にネット銀行にしようと思っていました。

ネット銀行といえば地銀や都市銀行などと比べて魅力的な金利だということは存じ上げておりました。

調べていくうちに、ネット銀行と実店舗型の銀行との大きな違いがわかりました。

保証料と事務手数料

ネット銀行は保証料無料!とうたっているところが数多くあります。

保証料無料?なんだかよくわからないけど無料っていうのは良いのでは?と思いましたが、そうとも限りません。

ネット銀行は保証料が無料のかわりに事務手数料が高いのです!

実店舗型の銀行は保証料が高いけども、手数料はネット銀行ほどではありません。

  • じぶん銀行

保証料0
事務手数料 借入額×2.16%

  • 三菱UFJ信託銀行

保証料100万円あたり20612円(35年 元利均等返済の場合)
もしくは借入利率に年0.2%の上乗せ
保証取扱手数料 32400円

これを3000万円借入 元利均等返済 35年という条件でみると…

  • じぶん銀行 648000
  • 三菱UFJ信託銀行 618360+32400=650760

若干じぶん銀行の方が安いですね。

しかし単純にこれだけでは比較できないのです!

もし将来的に繰り上げ返済をしたとすると、保証料は一部返ってきますが、事務手数料は返ってきません。

積極的に繰り上げ返済をするつもりなのかどうかも住宅ローン選びのポイントかもしれません。

団体信用生命保険

俗に言う団信というものです。

住宅ローンを組んでいる人に万が一ご不幸が起こったときに、ローンをチャラにしてあげますよという生命保険ですね。

銀行系で住宅ローンを組む場合は義務ですが、フラット35の場合は任意だとか。

この団信がネット銀行各社で違います。

  • 住信SBIネット銀行

住信SBIネット銀行では全疾病(8疾病+病気・怪我)保障が無料でついています。

精神障害は対象外です。

ざっくりいうと、病気や怪我で12ヶ月働けなかったらローンを全額免除しますよ、という内容ですね。

細かいところはHPをご確認ください。

実際そうなったら大変ですけど、これに当てはまるって結構難しいですよ。

12ヶ月ずっと入院してる人ってなかなか…

  • じぶん銀行

じぶん銀行はがん50%保障団信です。

がんと診断されれば、ローン残高が半分免除になります。

これを100%保障にしてローン残高を0にするには金利に上乗せが必要です。

今はがんと診断されても通院治療ということはよくあります。

となれば、入院一年で全額免除になるよりもガン一発で半分になる方がいいかしら、と。

手続きがネットで完結する

じぶん銀行は手続きがネットで完結します。

私は結構めんどくさがりなので、郵送というものがめんどくさいです。

普段郵便をあまり出さないから封筒と切手がない。

準備できたとして、郵便ポストまで出しに行くのがめんどくさい。

現在も後は出すだけの郵便を2週間ほど保管しています。

いや、徒歩5分くらいの距離なんですけどね。

それすらめんどくさい。

じぶん銀行はスマホで写真に撮ってアップロードするという革新的な仕組みが使えます。

お役所などで必要書類を取得する必要はありますが、他銀行ならばこれを郵送せねばなりません。

何箇所も同時に仮審査や本審査を受けた場合、同じ書類が何通もいります。

じぶん銀行は書類を写真に撮っておけば他銀行に使い回しもできます!

もちろんじぶん銀行も郵送やFAXでの書類提出を選択することもできますよ。

住民票はのちの契約のときにも必要でしたけどね。

ただ、ネットで完結はするものの、住宅ローンの名義は夫なので夫が仕事から帰ってきたところに住宅ローンの入力をやってくれ、とせっつくのはまあ、それなりの労力でしたね。

「え?今日?仕事で疲れてるんやけど…」

「え?スマホつかうの?ゲームやりたいんやけど…今イベント中でこの時間にせなあかんのやけど…」

「今日せなあかんの?」

なんて言ってる間に寝てしまって手続きができない…

なんてことが多々あったりなかったり…


繰上げ返済はするかしないか、いずれ住み替えはするのかしないのか、など考慮すべきことはたくさんありますが、金利が低いのと、団信と、手続きがネットで完結するというのとでじぶん銀行にしました。

他には本人名義の他口座から毎月定額をじぶん銀行の口座に自動振込できるというのも地味にポイントが高いです。

返済口座にお金を入れ忘れるかな、と。

じぶん銀行のデメリット

不動産の仲介業者が嫌がる。

これですね。

まあ嫌がるというだけで、使えないわけではなかったです。

不動産業者にもよると思いますけど。

やはり仲介業者はいつもの銀行さんとのやりとり、というのを前提にお話してきますが、ネット銀行なので店舗がなかったり担当者がいなかったり、と全然違います。

そして一口にネット銀行といってもたくさんあって、ネット銀行によって対応はまちまち。

今はネット銀行を利用される方も多いので、仲介業者もネット銀行経験はあるのですが、ネット銀行でこういうことがあったというくくりにされてて、それがじぶん銀行に当てはまるともなんともわからない。

仲介業者側からすると、住宅ローン審査の進捗が自分たちの手でわからないのも嫌みたいですね。


仲介業者「一度、銀行の担当者さんと連絡がとりたいです」

「ネット銀行なので担当者はおりません」

仲介業者「では誰とどうやってやりとりを?」

私「わからないことがあればコールセンターに電話して確認しています」

仲介業者「こちらから確認したい事項などあった場合は?」

私「借主が直接コールセンターに電話をして確認して、そちらにお伝えするということになります」


このやりとりがね、デメリットといえばデメリットですね。

仲介業者から確認してほしいという事項はいくつかあったのですが、込み入った内容になるとコールセンター側も

「借主ご本人様から直接ご連絡していただかないと、個別の事案にはおこたえできません」

と言ってくることもあります。

電話は代理の妻ではダメです、と。

それで断られたこともあるのですが、

「仮に〜こういう場合は〜」

で、質問をすると回答いただけるものもあるのでコールセンターの担当者次第なのか、質問の内容次第なのか。

このへんのやり取りが面倒な方には相当なデメリットです。

仮審査

仮審査はうちは住信SBIネット銀行とじぶん銀行と仲介業者の提携の地銀を受けました。

住信SBIネット銀行

一番最初に住信SBIネット銀行が通ったのですが、すぐでした。

仮審査申込みフォームから申込みをすると、数分以内に返事が来ました。

通ってました。

これはもうほんとに年収と借入額とかだけで機械的に判断してるんでしょうね。

簡易的な審査なんでしょう。

SBIは仮審査に通っても、本審査で落ちることがよくあるそうです。

ですので、仲介業者から住信SBIネット銀行の仮審査では社内規定を満たさないので地銀も受けてくださいと言われてしまいました。

じぶん銀行

SBIよりは入力項目がたくさんありました。

結果は土日を挟んで3日かかりました。

土日がなかったらもうちょっとはやいのかな。

通りました。

「当初建築年月日」という項目があり、中古物件なので建築年月はわかっても日まではわかりませんでした。

仲介業者に聞いても、詳しく何か調べないとわからないと。

いや調べてよ、お仕事でしょ。

しょうがないので、じぶん銀行コールセンターに電話しました。

「建築の年月しかわからない場合は、その月の最終日を記入いただければ大丈夫です。」

とのお返事でした。

例えば2018年3月建築ならば2018年3月31日という感じですね。

他にも仲介業者の本社所在地まで入力する欄がありました。

地銀

仲介業者提携の地銀です。

仲介業者に渡しておまかせです。

年収やら資産やら書く欄がありましたね。

どこの銀行に預金いくらあるとか。

ネット銀行にはそんな項目なかったですからね。

ネット銀行はフローだけで考え、地銀はストックも考慮するってことでしょうか。

年収が低くても、貯金たくさんできてるならいいか、とかなるべく審査を通そうとするんでしょうか。

事前審査の段階で本人確認書類や確定申告書類のコピーも提出しました。

審査の結果も、仲介業者から

「事前審査通りましたよー売主さんに買付の申込みしますね」

だけ。

いや、金利いくらで通ったとか他にも伝えるべきことはあるでしょ…

まあこちらもネット銀行が本命だと言ってましたけど…

この段階では聞きませんでしたけどね!!

団体信用生命保険

仮審査が終わった段階で申込みします。

我が家はがん50%団信です。

病歴やらなんやら。

健康は問題ないので、さらっと通りました。

本審査

本審査はじぶん銀行しか受けていません。

理由はじぶん銀行の本審査結果が出たからです。

結果は土日を挟んで6日できました。

一週間はかかってません。

じぶん銀行は申込みから契約まで最短10日を目指す、となっています。

住信SBIネット銀行の本審査は書類を郵送、地銀の本審査は書類を直接提出しなければなりません。

じぶん銀行は写真をとってネットでアップロードするだけ。

全部同時進行にすると、書類をいくつも用意しなければなりませんがじぶん銀行を最初にすると、他の銀行の本審査に書類を使いまわすことができます。

地銀は本審査の書類を銀行まで取りに来てくださいと言われました。

仲介業者が、自宅まで届けてください、と言ったらしいのですが、取りに来て、という回答だったようです。

地銀のやり取りは全て仲介業者なので、全然知りません。

この段階で金利を確認すると最優遇金利で変動金利年0.625%だったそうです。

じぶん銀行の0.457%と比べると見劣りするのは否めない。

じぶん銀行が通ったのでこちらも書類取りにいってません。

必要書類

必要書類は人それぞれです。

我が家は団体信用生命保険関連書類は必要ありませんでした。

収入関連書類は確定申告の有無や収入の種類によって、必要書類が違います。

我が家は確定申告ありの給与所得者です。

公式HPできちんとご自身に必要な書類の詳細をご確認くださいね。

本人確認書類

住民票の写し(発行3ヶ月以内)
運転免許証またはパスポート
健康保険証


住民票の写しは司法書士との面談のときにも必要になるので、他の銀行の本審査で提出してしまった場合は再度とりなおしです。

この本人確認書類、3つとも必要だったかは不明です。

運転免許証やパスポート、もってない人もいますよね。

そう考えると全て用意する必要はなかったのかも…

でも、もし書類に不備があって再提出ってなったらそのやり取りに余分な時間がかかるかも、と思って全部アップロードしました。

個人情報垂れ流し。

収入関連書類

源泉徴収票
住民税決定通知書
確定申告書一式
納税証明書


これね、年末から年明けに手続きしてたんですけど、源泉徴収票が届いてなくて、スルーしてたら提出するように連絡きました。

それから出しました。

住民税決定通知書は、6月くらいに給与明細といっしょに渡されるアレですね。

住民税が総額いくらで毎月いくらずつ支払いますよってアレ。

そんなもんなくしたよ!って人は市役所や区役所などで、課税証明書を出してもらえば大丈夫です、有料ですけど。

確定申告書一式は、直近のものを全ページアップロードしました。

納税証明書税務署でもらえる、となってたんですけど住民票の写しをとりに役所にいったら、納税証明書はこちらってコーナーを見つけたのでいってみました。

そしたら、違いました(T_T)

役所でもらえる納税証明書は、住民税の納税証明書であって、住宅ローンで必要なこの納税証明書は所得税のものだと。

役所の方に説明を受けて、納税証明書を出してもらう前だったのでお金はかかってません。

ありがとう公務員さん!

改めて税務署に納税証明書をもらいにいきました。

納税証明書その1その2が必要でした。

納付すべき税額、納付した税額、未納な税額、所得金額なんかが書いてありました。

物件関連書類

売買契約書
重要事項説明書
パンフレット、チラシなど
住宅地図

これはどれがどれに該当するのかわからなかったので、仲介業者さんに一つ一つ確認しました。

私の場合、パンフレット、チラシと住宅地図は重要事項説明書に書いてあるものをそのまま使いましたが問題ありませんでした。

中古マンションなのでこれだけですが、新築とか戸建とかになるとまたかわってきます。

その他書類

国家資格証明書もコピーして本籍地を塗りつぶして提出とのことですが、コピーもせずそのまま原本を写真で提出してしまいました。

個人情報垂れ流し

気をつけましょう。

じぶん銀行口座開設

夫はじぶん銀行の口座を持ってなかったため、開設しました。

口座開設は約2週間かかるので、お借入日の3〜4週間前までにお手続きを、となっていました。

本審査の申込みをしてから口座開設の申込みをしました。

4日で開設完了メールがきました。

キャッシュカードが届くのがもうちょっと先だったので、それも見越してかもしれませんけど。

口座開設はこちら。

簡単3分で口座開設可能!新規円口座開設


じぶん銀行の住宅ローンってマイページがあります。


住宅ローンマイページでは

  • じぶん銀行口座をお持ちでないお客様
  • じぶん銀行口座をお持ちのお客様

(情報連携がお済みのお客様)

  • じぶん銀行口座をお持ちのお客様

(情報連携がお済みでないお客様)


の3パターンがあるんですけど、これがややこしかったですね。

情報連携のやり方がわからなくて…

情報連携をしないと契約まで進めなくて。

お客様番号やパスワードを入力したら連携できたんですけどね。

契約手続き

本審査に無事通ったので、次は契約です。

融資実行日

融資実行日を決めるのですが、これは売主買主双方の都合の良い日にします。

融資実行日は銀行があいている時間、つまり平日でなくてはならないのです。

うちの夫は平日仕事を休めません。

そんな人はどうしたらいいのか…

事前に司法書士と面談をしてそこで必要書類に記入したり提出したりしたらそれでオッケーでした。

当日は代理人として私が出席して、決済や鍵の引き渡しに立ち会いました。

仲介業者

この契約手続きでようやく不動産の仲介業者を入力します。

じぶん銀行からようやく仲介業者に連絡がいくんでしょうか。

実際は司法書士事務所からの連絡だったようですが。

振込先と金額の登録

融資実行日の振込先と金額を3件まで登録できます。

3件というのはだいたい

売主
仲介業者
司法書士

に残代金や手数料をお支払いするのに使われるようです。

うちの場合、売主が夫婦共同名義だったためそれぞれに振り込む必要があったので司法書士さんには振込ではなく現金でお支払いすることになりました。

現金で当日支払う場合、事前に用意しとかないといけないので住宅ローンで諸費用も全部と考えているとちょっと…要話し合いでしょうか。

この振込先や残代金も仲介業者に紙面でいただいて、それをアップロードしました。

事前に手付金を支払っている場合はその領収書もアップロードしました。

諸費用

じぶん銀行は住宅ローンに諸費用もプラスして借りることができます。

この諸費用の範囲がどこまでか

住宅ローンの事務手数料
不動産仲介業者の手数料
司法書士の手数料
登記にかかる登録免許税
印紙税
火災保険料
地震保険料

などはたぶん認められております。

今回、我が家は固定資産税とマンションの管理費と水道代の精算もありました。

今年の分の固定資産税や、契約月の分の管理費や水道代を売主さんに立替払いしてもらい、その代金を残代金のときにいっしょに決済しました。

いっしょに決済ということで、今回これが諸費用として認められるかは大事なところです。

じぶん銀行コールセンターに聞いてみました。

返答は…

「ケースバイケース」

その支払いの内訳なんかもアップロードしてくれたら、考慮するよ!

てことでした。

考慮するというだけで、それ諸費用に含めてオッケーだよ!という回答ではありませんでした。

で、アップロードした結果、考慮されたのか住宅ローン不可とはなりませんでした。

よかった。

これは我が家の場合ですからね!

ケースバイケースだから不可の場合もあるかもしれませんからね!

電話で意思確認

これは夫の担当です。

契約者である夫の意思を確認しないといけませんからね。

しかし普段電話に出ない夫。

最近知らん電話番号からよく着信があるなーっていうのを聞き流した私のミスでもあるのですが…

しばらくして確認するとじぶん銀行からでした。

かけ直せるときに、本人から掛け直してなんとか意思確認もクリア。

司法書士との面談

住宅ローンの契約には司法書士さんが必要です。

この司法書士さんはじぶん銀行から斡旋されます。

こちらで司法書士さんを指名することはできず、どの司法書士事務所から連絡があるかはわかりません。

うちの場合は大阪にある司法書士事務所から連絡がありました。

何人も司法書士さんがいる事務所みたいで、メールのやり取りはAさん、面談時はBさん、融資実行日はCさんというふうに毎回ちがう人がきました。

抵当権設定と所有権の移転

抵当権設定とは、住宅ローンで買った物件に、この物件、住宅ローン払えなくなったら銀行に権利があるからね!っていうのを設定するもんだと思ってます。

不動産を売買すると、所有権の移転というものもあるそうです。

不動産の名義を変更するんですね。

普通は買主側の司法書士が担当するらしいのですが、ネット銀行からの司法書士さんの場合、抵当権設定しかしません、というところもあるらしいです(仲介業者曰く)

確認して、というのでまたしてもじぶん銀行コールセンターに問い合わせです。

じぶん銀行としては抵当権設定しか指定はないが、所有権の移転もじぶん銀行指定の司法書士さんでしても問題ない、別のところでも問題ない、とのことです。

どっちでもいいよ、選んで。

ってことなので、司法書士さんに見積をとってみました。

売主側と買主側の司法書士事務所に見積を出してもらうと、項目名はバラバラですが、数千円違いました。

買主側の方が安かったので、じぶん銀行指定の司法書士さんにお願いすることにしました。

持ち物

  • 印鑑登録証明書2通
  • 住民票の写し
  • 本人確認書類(運転免許証)
  • 実印
  • 現在の賃貸契約書(なくした場合は家賃引き落としの通帳ページコピーでも可)

住民票の写しは本審査のときの使い回しです。

他の書類は司法書士さんが持参してくださいます。

そしてその場で記入して印鑑を押します。

これで意思確認ができたということで、当日は夫不在でも大丈夫です。

現在が賃貸に住んでいる場合、登記の費用が安くなるそうです。

詳しいことはよく覚えていませんが、賃貸契約書が必要でした。

いや、もうそんなものどこにあるかわかりませんよ…

現在のマンションを借りた仲介業者にいうとコピーとかもらえるのかもしれませんが、

まず司法書士さんに、

契約書ないとどうなりますか?

と確認しました。

すると、

ないもんはしょうがないので担当役所に確認してみます、市町村によって対応がちがうので。
(結果)家賃引き落としの通帳のコピーでと申請書で対応できます。申請書はこちらで提出するので、通帳の家賃引き落としページのコピーを持ってきてください。

とのことでした。

本人確認書類の運転免許証はコピーではなく原本だけだったら、スマホで写真撮らせてくださいって写真撮ってました。

コピーを渡してもいいかもしれませんね。

持ち物はきちんと確認しましょう。

借入日当日

今回立会決済ありです。

関係者はみんな集まりましょう、です。

当日は仲介業者の店舗に集合しました。

メンバーは
買主代理(妻)、売主、買主側司法書士、売主側司法書士、仲介業者
です。

私の持ち物は、夫の実印と認印。

基本的に実印は必要ないのですが、もし記載間違いがあったときように持参するよう言われました。

それぞれの司法書士が、お互い用意した書類やらをチェックして、買主側の司法書士がじぶん銀行に電話。

融資実行です!

電話から手続きに数十分かかります。

その後の流れを確認したり、書類確認したり、署名捺印したり…

そして仲介業者が仲介手数料が振り込まれてるかを確認、領収書発行。

最後に売主側の振込先の銀行に行って、振り込まれているかの確認。

お金が振り込まれているのを確認したら、新居の鍵を受け取って解散。

司法書士さんは登記をしにいきました。

3月4月は法務局が混んでいるらしく、約1ヶ月かかると説明されました。

登記が完了したら、書類が送られてきます。

これにてひと段落。

まあ新居の鍵を受け取った時点でそれ以降は待つだけなんですけど、きちんと登記されているかはやはり確認できるまでは安心できないというか…。

まとめ

au住宅ローンを使ってみて、今のところ特に問題はありません。

3月に融資があり、初回引き落とし日は5月です。

何度もお世話になったじぶん銀行コールセンターは私のかけたタイミングでは繋がりにくいということはなかったです。

コールセンターは毎回ちがう方でしたが、特に問題はなかったです。

それでも司法書士さんが出てきたあたりから、やはり安心感というものはありましたね。

じぶん銀行からの斡旋なので流れは把握しているし、一応はメールのやり取りをする担当者もつきます。

仲介業者も司法書士の担当という個人が現れることにより、じぶん銀行での手続きの流れについて直接連絡をとり質問をすることができていたようです。

まあ司法書士さんが出てくる段階になると自分でやることなんてあんまりなくなってるんですけどね…

住宅ローン全般、担当者についてもらって何でもフォローしてもらいたいという方にはじぶん銀行は全然オススメできません。

私は常に壁にぶち当たりながらの手探りでした。

まあ何とかなったからやろうと思えばできるのかもしれませんけど、めんどくさい!助けて!って人はネット銀行以外を選んだ方が良いでしょう。

もしくは、ネット銀行でも対面カウンターのあるところを選ぶとか。

最近増えてきてますよね。

相談しながらできますっていうところ。

私はそれはその分利用者のコストに跳ね返ってくると思ってるんですけど、コストよりも集客増加によるパフォーマンスの方が上がるもんなんでしょうか。

私にはわかりません。

感想

この住宅ローンの記事を書き始めて1ヶ月以上かかりました…

チマチマとちょっとずつ書き足して…

じぶん銀行の火災保険のお話はこちらです


今回は変動金利にしたので、これからはこの低金利が長く続くように祈りながらその間に少しでもお金を貯めておくようにがんばります。

毎月の金利は欠かさずチェックすることにします。

ここまで長々とお付き合いありがとうございました。


最後に、大事なことだから何度も言いますが、

最新の情報はご自身で公式HPをご確認くださいね!!

まずはじぶん銀行の口座開設からですね。

簡単3分で口座開設可能!新規円口座開設